Empreendimentos de uso misto exigem uma estratégia além do edifício
Empreendimentos de uso misto combinam residências, escritórios, comércio, serviços, lazer e hospitalidade em um mesmo território.
Essa diversidade pode aproximar atividades e criar lugares mais vivos. Entretanto, reunir diferentes usos não garante, por si só, integração urbana, eficiência ou qualidade de vida.
A sustentabilidade em empreendimentos de uso misto depende tanto do desempenho de cada edifício quanto da relação construída entre eles.
Mobilidade, acessos, áreas abertas, drenagem, infraestrutura, sistemas compartilhados e governança passam a interferir diretamente na experiência e na operação do conjunto.
O desempenho também acontece entre os edifícios
Uma torre corporativa pode apresentar ótimo desempenho energético. Um edifício residencial pode oferecer conforto e eficiência. Um hotel pode adotar critérios avançados de saúde e bem-estar.
Ainda assim, o empreendimento pode funcionar mal como conjunto.
Isso acontece quando os deslocamentos dependem excessivamente de automóveis, as áreas externas são desconfortáveis, os acessos entram em conflito, a drenagem é insuficiente ou os espaços compartilhados não possuem uma gestão clara.
A escala do edifício não consegue responder sozinha a essas questões.
Em um empreendimento misto, o espaço entre as edificações também faz parte do produto. Calçadas, praças, áreas verdes, travessias, térreos, conexões e percursos determinam como as pessoas utilizam o lugar.
Misturar usos não significa conectá-los
A proximidade física pode reduzir deslocamentos, mas isso depende da organização do empreendimento.
Se as circulações forem desconectadas, os acessos forem hostis aos pedestres ou cada setor funcionar como uma ilha, parte do potencial do uso misto se perde.
A análise precisa observar:
- como moradores, trabalhadores, visitantes e fornecedores circulam;
- quais atividades funcionam em diferentes horários;
- onde acontecem os conflitos entre pedestres, veículos e serviços;
- como o transporte coletivo e os meios ativos se conectam ao projeto;
- quais áreas permanecem vivas ao longo do dia;
- como os espaços compartilhados respondem ao clima;
- quais sistemas podem ser integrados entre os usos.
A sustentabilidade em empreendimentos de uso misto exige compreender essas relações antes que o desenho esteja consolidado.
Sistemas compartilhados criam oportunidades e responsabilidades
A escala do empreendimento pode viabilizar soluções difíceis de implementar em edifícios isolados.
Energia, água, gestão de resíduos, drenagem, paisagismo, mobilidade e infraestrutura de apoio podem ser planejados de forma integrada. Essa possibilidade, porém, exige governança.
É necessário definir quem opera os sistemas, como os custos serão distribuídos, quais dados serão acompanhados e o que acontece quando as necessidades de um uso entram em conflito com as de outro.
Um sistema compartilhado não é necessariamente mais eficiente. Ele precisa ser dimensionado, operado e mantido de acordo com a variação real das demandas.
Hotéis, residências, lojas e escritórios possuem horários e perfis de consumo diferentes. Essa diversidade pode criar sinergias, mas também aumenta a complexidade.
A certificação precisa acompanhar a escala da decisão
Certificar individualmente os edifícios continua sendo relevante. LEED BD+C, LEED ID+C, WELL, Fitwel e outros sistemas podem qualificar torres, interiores e operações específicas.
Mas o empreendimento pode precisar de uma estratégia complementar.
O LEED for Communities amplia a avaliação para a escala de comunidades e distritos. O LEED for Neighborhood Development trabalha aspectos como localização, desenho de vizinhança, mobilidade e infraestrutura.
O WELL Community Standard, atualmente apresentado como programa piloto, direciona a análise para saúde e bem-estar em escala comunitária.
Já o SITES avalia o planejamento, o desenvolvimento e a gestão sustentável das paisagens e dos espaços externos. O sistema pode ser aplicado a empreendimentos de uso misto, com ou sem edifícios.
Essas metodologias não precisam ser utilizadas simultaneamente. A escolha depende da escala, da fase, das características e dos objetivos do projeto.
O ponto central é evitar que a estratégia se transforme em uma coleção de selos sem coordenação.
A governança precisa nascer junto com o projeto
Quanto maior a diversidade de usos, mais importante se torna definir responsabilidades desde a concepção.
A equipe precisa saber:
- quais metas pertencem ao empreendimento como um todo;
- quais decisões são específicas de cada edifício;
- quem responde pelas áreas compartilhadas;
- como os indicadores serão monitorados;
- quais critérios deverão permanecer depois da entrega;
- como futuras alterações serão avaliadas.
Sem essa estrutura, soluções projetadas de forma integrada podem se fragmentar durante a obra ou na operação.
A governança também ajuda a preservar a estratégia quando as fases do empreendimento são desenvolvidas em momentos diferentes ou por equipes distintas.
O produto imobiliário é o conjunto das relações
Em um empreendimento de uso misto, valor não está apenas na soma das áreas construídas.
Ele também está na facilidade dos deslocamentos, na qualidade dos espaços externos, na continuidade da operação, no conforto entre os percursos e na capacidade de diferentes atividades funcionarem juntas.
Por isso, a estratégia sustentável precisa começar antes da definição isolada de cada edifício.
A StraubJunqueira já apresentou como a certificação SITES amplia a sustentabilidade para a escala dos espaços externos. Nos empreendimentos de uso misto, essa leitura deve ser conectada à mobilidade, aos edifícios, à infraestrutura e à operação.
A sustentabilidade em empreendimentos de uso misto não acontece quando cada torre funciona bem isoladamente. Ela acontece quando o conjunto consegue operar como um território coerente.
A StraubJunqueira apoia incorporadoras e desenvolvedores na definição de estratégias integradas para edifícios, comunidades e paisagens. Conheça a atuação da consultoria e avalie quais metodologias fazem sentido para o seu empreendimento.