O ativo está pronto para uma due diligence de sustentabilidade?

 

A análise de um ativo imobiliário costuma passar por documentos jurídicos, condições físicas, contratos, ocupação, receitas previstas e necessidades de investimento.

Mas essa leitura pode permanecer incompleta quando não considera consumo, emissões, riscos climáticos, qualidade ambiental, certificações e capacidade de adaptação.

A due diligence de sustentabilidade amplia a compreensão sobre o imóvel antes de uma compra, venda, financiamento ou entrada de investidores. Seu objetivo não é apenas identificar se o ativo possui um certificado. É verificar o que ele consegue comprovar sobre seu desempenho e quais custos, riscos ou oportunidades podem estar escondidos atrás das informações disponíveis.

Sustentabilidade precisa sair do campo declaratório

É comum encontrar ativos apresentados como eficientes, sustentáveis ou preparados para padrões ESG.

Essas afirmações precisam ser acompanhadas por evidências.

Contas de energia e água, dados de medição, especificações dos sistemas, relatórios de comissionamento, registros de manutenção e documentação de certificações ajudam a mostrar como o edifício foi projetado e como está operando.

Sem essas informações, o comprador pode saber quais equipamentos estão instalados, mas não necessariamente se funcionam de forma adequada. Também pode receber um certificado sem compreender seu escopo, sua versão, a área contemplada ou as condições necessárias para sua manutenção.

A due diligence de sustentabilidade procura reduzir essa distância entre discurso e realidade.

O que precisa ser analisado

O escopo depende da tipologia, do uso, da localização e da natureza da transação. Ainda assim, alguns grupos de informação são especialmente relevantes:

• histórico de consumo de energia e água;
• emissões associadas à operação;
• sistemas de climatização, iluminação, automação e medição;
• idade, estado e eficiência dos equipamentos;
• geração de energia e contratos de fornecimento;
• gestão de resíduos;
• condições de qualidade ambiental interna;
• exposição a calor, alagamentos, escassez hídrica e outros riscos físicos;
• situação das certificações e compromissos assumidos;
• planos de manutenção, retrofit e substituição;
• existência de dados auditáveis sobre o ativo.

Também é importante identificar quem controla cada informação. Em edifícios locados, parte dos dados pode estar com os ocupantes, com a administradora, com operadores terceirizados ou distribuída entre diferentes sistemas.

A ausência de governança sobre esses registros já representa uma informação relevante sobre a maturidade do ativo.

A certificação ajuda, mas não encerra a análise

Uma certificação sustentável pode organizar critérios, responsabilidades e evidências técnicas. Também pode indicar que o empreendimento passou por uma avaliação independente dentro de determinado escopo.

Mas ela não substitui a due diligence. É necessário verificar:

• qual sistema e versão foram utilizados;
• quais áreas estão incluídas;
• quando a certificação foi conquistada;
• se existem exigências de acompanhamento ou recertificação;
• quais estratégias dependem da operação;
• se houve alterações depois da certificação;
• quais documentos continuam disponíveis.

Um edifício pode ter sido certificado em sua construção e apresentar hoje condições operacionais diferentes. Da mesma forma, um ativo sem certificação pode possuir dados consistentes e oportunidades claras de melhoria.

A análise precisa compreender o que existe, o que está documentado e o que ainda exigirá investimento.

A falta de informação também tem custo

Quando os dados não estão disponíveis, parte do risco permanece sem dimensão clara.

A inexistência de medições individualizadas pode dificultar a identificação dos maiores consumidores. A ausência de registros de manutenção pode esconder equipamentos próximos do fim da vida útil. A falta de estudos climáticos pode deixar vulnerabilidades fora da projeção financeira.

Essas lacunas podem se transformar em despesas de capital depois da aquisição.

Por isso, a due diligence deve ajudar a responder não apenas quanto o ativo consome hoje, mas quanto poderá ser necessário investir para mantê-lo competitivo, adaptá-lo a novas exigências ou corrigir problemas acumulados.

Esse diagnóstico permite incorporar sustentabilidade ao plano de capital do imóvel.

A valorização também começa pela qualidade dos dados

Em janeiro de 2026, a RICS publicou uma nova edição de seu padrão global sobre sustentabilidade e ESG na avaliação de imóveis comerciais. O documento, em vigor desde abril de 2026, reforça que esses fatores devem ser considerados quando forem relevantes para o aconselhamento de valor. Conheça a atualização da RICS.

O GRESB também incorpora avaliações de riscos ambientais e sociais no processo de due diligence de novas aquisições e destaca a importância de dados como energia, emissões, água, resíduos e certificações na leitura dos ativos.

O movimento mostra que sustentabilidade e avaliação imobiliária estão se aproximando. Mas essa aproximação depende de informações confiáveis.

Quanto mais organizada estiver a documentação, maior será a capacidade de compreender o desempenho do ativo, comparar alternativas e reduzir incertezas durante a transação.

Como preparar o ativo

Proprietários e gestores não precisam esperar o início de uma negociação para organizar as informações.

A preparação pode incluir:

• consolidação dos históricos de consumo;
• inventário dos equipamentos;
• organização de certificados e relatórios;
• mapeamento de riscos climáticos;
• levantamento das intervenções realizadas;
• identificação de lacunas de medição;
• projeção dos investimentos necessários;
• definição de responsabilidades sobre os dados.

Esse conjunto funciona como uma base técnica para investidores, compradores, avaliadores e instituições financeiras.

A StraubJunqueira já discutiu o que observar em ativos de fundos imobiliários. Na due diligence, essa leitura ganha aplicação direta sobre cada imóvel.

A due diligence de sustentabilidade não serve apenas para apontar problemas. Ela ajuda a compreender onde estão os riscos, quais melhorias podem proteger o desempenho e quanto será necessário investir para sustentar a competitividade do ativo.

A StraubJunqueira apoia investidores, proprietários e gestores na análise técnica de ativos e portfólios. Conheça os serviços da consultoria e prepare seus imóveis para decisões mais bem fundamentadas.