Risco climático no mercado imobiliário: o desempenho do ativo começa antes do evento extremo

 

O risco climático já interfere nas decisões sobre ativos imobiliários. Ondas de calor, chuvas intensas, alagamentos, escassez hídrica e interrupções no fornecimento de energia podem afetar o projeto, a operação, os custos e a experiência dos usuários.

 

Por isso, a análise não deve começar quando um evento extremo acontece. Ela precisa fazer parte da escolha do terreno, dos estudos de viabilidade e da concepção do empreendimento.

 

A pergunta deixa de ser apenas se o edifício será eficiente em condições normais. Também é preciso avaliar se ele continuará oferecendo segurança, conforto e condições de funcionamento diante de um clima menos previsível.

 

O risco climático começa na escolha do terreno

Localização, demanda, potencial construtivo e infraestrutura continuam sendo critérios fundamentais. Entretanto, a análise do terreno precisa incorporar sua exposição climática.

 

Isso inclui avaliar fatores como:

• histórico e projeções de alagamentos;
• capacidade da drenagem urbana;
• impermeabilização e topografia do entorno;
• ocorrência de ilhas de calor;
• disponibilidade hídrica;
• estabilidade do solo;
• condições de acesso durante eventos extremos;
• dependência de energia, água e outros serviços essenciais.

 

Ferramentas como o AdaptaBrasil MCTI e o Aqueduct Water Risk Atlas podem contribuir para uma avaliação inicial. Seus dados, porém, devem ser complementados por estudos locais, levantamentos técnicos e informações sobre o entorno.

 

Dois terrenos situados na mesma cidade podem apresentar exposições muito diferentes. A posição no relevo, a proximidade de cursos d’água, a cobertura vegetal e a capacidade da infraestrutura urbana alteram o risco de cada área.

 

Identificar essas condições antecipadamente não significa, necessariamente, descartar o terreno. Significa compreender quais soluções serão exigidas e como elas afetarão o produto, o orçamento e a operação futura.

 

O projeto precisa responder às condições futuras

O risco climático no mercado imobiliário também influencia decisões de projeto.

 

Em áreas sujeitas a chuvas intensas, pode ser necessário ampliar a capacidade de retenção, infiltração e controle do escoamento. Jardins de chuva, pavimentos permeáveis, reservatórios e coberturas vegetadas podem participar dessa estratégia quando dimensionados para as condições do local.

 

Também é importante verificar onde estarão acessos, garagens, instalações elétricas, geradores e outros equipamentos críticos. Um sistema de emergência instalado em uma área vulnerável pode falhar justamente quando for necessário.

 

Nas ondas de calor, o desempenho da envoltória ganha ainda mais relevância. Orientação solar, sombreamento, isolamento, áreas envidraçadas, cobertura e materiais externos interferem na temperatura interna e na demanda por climatização.

 

Quando essas decisões são tomadas sem considerar condições futuras, o ativo pode enfrentar maior consumo de energia, desconforto, desgaste dos equipamentos e necessidade de adaptações precoces.

 

Eficiência e resiliência não são a mesma coisa

Um edifício eficiente utiliza menos recursos para funcionar. Um edifício resiliente consegue preservar ou recuperar funções importantes diante de impactos e interrupções.

 

As duas dimensões se complementam, mas respondem a perguntas diferentes.

 

Um empreendimento pode consumir pouca energia e não estar preparado para uma falha no fornecimento. Pode reduzir o consumo de água e não possuir autonomia para manter atividades essenciais durante uma interrupção. Também pode apresentar bom desempenho térmico em condições médias, mas perder rapidamente o conforto durante uma onda de calor severa.

 

A eficiência ajuda a resiliência. Quanto menor a demanda energética, menor pode ser a capacidade necessária para a alimentação de emergência. Quanto menor o consumo de água, maior tende a ser a autonomia proporcionada pelo volume armazenado.

 

Mas a redução do consumo não substitui a análise de vulnerabilidades, sistemas críticos e planos de continuidade.

 

A continuidade operacional também protege o valor do ativo

Um ativo imobiliário depende de sistemas que ultrapassam os limites do lote. Energia, abastecimento de água, telecomunicações, mobilidade, fornecedores e serviços urbanos participam de seu funcionamento.

 

Por isso, o edifício pode não sofrer danos físicos e, ainda assim, ter a operação comprometida.

 

A intensidade desse impacto varia de acordo com o uso. Hospitais, centros logísticos, edifícios corporativos, residenciais e empreendimentos comerciais possuem diferentes níveis de tolerância à interrupção.

 

A análise deve identificar:

• quais funções precisam permanecer ativas;
• por quanto tempo elas devem operar sem abastecimento externo;
• quais sistemas representam pontos únicos de falha;
• onde estão instalados os equipamentos críticos;
• quais medidas dependem de manutenção especializada;
• como ocorrerá a resposta durante uma emergência.

 

Esse diagnóstico também ajuda a direcionar os investimentos. Nem toda ameaça exige a solução mais robusta disponível, mas cada decisão deve ser proporcional à exposição, à criticidade do uso e às consequências de uma falha.

 

O risco climático precisa entrar no custo do ciclo de vida

Uma solução de menor custo inicial pode gerar despesas maiores durante a operação.

 

Sistemas de drenagem insuficientes, envoltórias inadequadas, equipamentos sobrecarregados e instalações vulneráveis podem resultar em intervenções corretivas, manutenção adicional, indisponibilidade de áreas e perda de receita.

 

Para incorporadoras, essa análise interfere na viabilidade e na concepção do produto. Para investidores, ajuda a identificar necessidades futuras de capital e comparar ativos. Para gestores, orienta planos de manutenção, contingência e adaptação.

 

O risco também deve ser observado no portfólio. Imóveis localizados em cidades diferentes podem depender de infraestruturas igualmente vulneráveis ou estar expostos ao mesmo tipo de ameaça.

 

Diversificação geográfica, portanto, não significa necessariamente diversificação climática.

 

Como a certificação LEED incorpora a resiliência

A evolução das certificações sustentáveis mostra que o risco climático está ganhando espaço na avaliação dos edifícios.

 

O LEED v5, já disponível para novos projetos, inclui a Avaliação de Resiliência Climática entre seus pré-requisitos. A análise considera ameaças atuais e futuras para orientar decisões relacionadas ao edifício, à operação e aos ocupantes.

 

A transição, no entanto, ainda está em andamento. Projetos comerciais podem continuar sendo registrados nas versões LEED v4 e v4.1 até 30 de junho de 2027. A partir de 1º de julho de 2027, o LEED v5 será a única versão disponível para novos registros nos sistemas BD+C, ID+C e O+M, salvo exceções específicas, conforme o cronograma oficial do USGBC.

 

A mudança sinaliza uma direção importante para o mercado imobiliário: avaliar o desempenho de um ativo também exigirá compreender sua capacidade de responder a condições climáticas mais severas.

 

A certificação, entretanto, não elimina o risco nem garante que o empreendimento ficará imune a eventos extremos. Seu papel é estruturar o processo de identificação, planejamento e documentação.

 

O resultado continua dependendo da qualidade dos estudos, das soluções escolhidas, da execução e da manutenção durante a vida útil do edifício.

 

As perguntas que precisam entrar na decisão

Para incorporar o risco climático ao planejamento imobiliário, algumas perguntas são essenciais:

• Quais ameaças afetam o terreno e o entorno?
• Os estudos consideram apenas dados históricos ou também projeções futuras?
• Como chuvas intensas e ondas de calor alteram as soluções de projeto?
• Quais funções do empreendimento não podem ser interrompidas?
• Os equipamentos críticos estão protegidos?
• Por quanto tempo o ativo consegue operar sem água ou energia da rede?
• Quais custos de adaptação podem surgir durante sua vida útil?
• O desempenho será acompanhado depois da ocupação?

 

Essas respostas aproximam sustentabilidade, gestão de risco e proteção do investimento.

 

O desempenho começa antes do evento extremo

Eventos climáticos revelam vulnerabilidades, mas geralmente não é nesse momento que elas surgem.

 

Elas podem estar na escolha de um terreno sem avaliação suficiente, no dimensionamento baseado apenas no passado, na localização de um equipamento crítico ou na dependência de um único sistema.

 

Tratar o risco climático no mercado imobiliário desde as primeiras decisões permite conceber ativos mais preparados para preservar sua operação, sua experiência de uso e seu valor ao longo do tempo.

 

A eficiência continua sendo indispensável. Diante de um clima menos previsível, porém, o desempenho do ativo também será medido por sua capacidade de responder a condições mais severas.

 

A StraubJunqueira apoia incorporadoras, investidores e gestores na integração entre risco climático, desempenho e certificação sustentável. Conheça a atuação da consultoria e avalie como esses critérios podem ser incorporados ao seu empreendimento ou portfólio.